Kentsel dönüşümde model değişimi ve kredi mekanizması:
Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda yürütülen ve İzmir'in de aralarında bulunduğu yedi pilot ilde uygulanan Dünya Bankası destekli İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında kentsel dönüşüm süreçlerinin hem finansman hem de hukuki açıdan yeniden şekillendiğini belirtiyor. Kaplan, projenin en önemli etkisinin kentsel dönüşüm odağını müteahhitten malike kaydırması olduğunu vurguluyor.
Bu dönüşüm, geleneksel kat karşılığı modelinin yerini, maliklerin işveren konumunda olduğu götürü bedelli yapım sözleşmeleri ve kredi destekli uygulamalara bıraktığını gösteriyor. Kredi, doğrudan riskli yapı malikinin hesabına yatırılıyor, hesap bloke ediliyor ve inşaat ilerledikçe Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bildirimiyle kademeli olarak müteahhide aktarılıyor. Bu yapı idari denetim imkânını artırırken, şu aşamada projenin geniş çaplı bir makro çözüm değil, bir finansman modeli denemesi olduğu dikkat çekiyor.
Finansman şartları piyasadan daha avantajlı görünüyor: aylık yüzde 0,69 faiz, 180 ay vade ve inşaat süresiyle örtüşen ilk yıl geri ödemesiz dönem maliklerin aynı anda kira ve taksit ödeme yükünü hafifletiyor. Ayrıca A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalar ile belirli kategoriler için ek faiz indirimi uygulanıyor.
Hak kaybı riski hangi aşamalarda yükseliyor:
Doç. Dr. Kaplan, maliklerin hak kaybı riskinin iki kritik eşiği bulunduğunu belirtiyor. Bunlardan ilki, riskli yapı raporunun tebliği ile başlayan ve tebliğden itibaren başlayan 15 günlük yasal itiraz süresi. İkincisi ise paylaşım esaslarının belirlendiği an; bu aşamada malik beklentileri ile tespit edilen rayiç bedeller arasında fark çıkabiliyor ve arsa paylarının açık artırma yoluyla satılması durumunda malik aleyhine sonuçlar ortaya çıkabiliyor.
Özel hukuk alanında sık görülen uyuşmazlıklar arasında teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptali davaları yer alırken; idari yargıda ise riskli yapı tespiti ile ruhsat iptali davaları öne çıkıyor. Kaplan, sürecin her aşamasında idari ve özel hukuk risklerinin paralel ilerlediğine dikkat çekiyor.
Sözleşme öncesi hangi maddeler dikkatle incelenmeli:
Kaplan, hak kaybını önlemenin anahtarının ihtilaf çıktıktan sonra değil, henüz imza atılmadan önce profesyonel hukuki destek almak olduğunu söylüyor. En uygun zamanın, riskli yapı raporu tebliğ edildiği ve müteahhit tekliflerinin değerlendirildiği dönem olduğuna vurgu yapıyor.
İncelenmesi gereken temel sözleşme unsurları şunlar: bağımsız bölüm bazında eklentileri gösteren paylaşım cetveli, teslim süresi ve bu sürenin başlangıç anı, uygulanabilir gecikme cezası, arsa payı devrinin kademeli ve ruhsat-iskân aşamalarına bağlı olması, teminat düzenlemeleri ve fesih hâlinde tasfiyenin nasıl yapılacağının açıkça belirlenmesi. Kredili modele özgü olarak hak ediş takvimi ve gerçekleşmeyen hak ediş riskinin kimin üzerinde kalacağı da net biçimde yazılmalı.
Sonuç olarak, proje kentsel dönüşüm finansmanında önemli bir deneme ve malik lehine birçok mekanizma içerse de, hukuki danışmanlık erken aşamada alınmadığı takdirde maliklerin hak kaybı riski devam ediyor. Doç. Dr. Onur Kaplan’ın önerisi, tekliflerin değerlendirilmesi ve paylaşım cetvelinin şekillendiği anda yetkin bir hukukçu ile sürecin gözden geçirilmesi yönünde.
YAŞAR ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ ÖĞRETİM ÜYESİ DOÇ. DR. ONUR KAPLAN, DÜNYA BANKASI DESTEKLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİNİN MAKRO ÇÖZÜM DEĞİL, BAŞARILI BİR MODEL DENEMESİ OLDUĞUNU BELİRTEREK, HAK KAYBI YAŞANMAMASI İÇİN PROFESYONEL HUKUKİ DESTEĞİN HENÜZ İMZA ATILMADAN ÖNCE ALINMASI GEREKTİĞİNİ SÖYLEDİ.
