UĞUR ASLANHAN — Rehberin Özeti
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM) konut, arsa ve iş yeri alımlarında dikkat edilmesi gerekenleri üç ayrı rehber halinde yayımladı. Rehberler, alım sürecinde yapılması gereken kontrolleri ve ödeme kalemlerini sistematik biçimde sıralıyor.
Konut Alım Rehberi: Öne çıkan kontrol noktaları
Fiyat ve değerleme
Alınacak konutun fiyatı, benzer özelliklere sahip diğer konutların fiyatlarıyla karşılaştırılmalı. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri, bölgedeki emlak danışmanları veya Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara yaptırılacak değerleme raporları kullanılabilir.
Ödeme kalemleri
Satın alma maliyeti yalnızca ilan edilen bedelle sınırlı değil. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödeyecek; ayrıca tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi giderler de söz konusu olacaktır.
Tapu ve niteliği
Tapu senedinde taşınmazın niteliğinin "konut" veya "mesken" olarak tescil edilmiş olması gerekir. Fiili kullanımın konut olması hukuki konut niteliği anlamına gelmez. Tapuda taşınmazın tescil tarihi ve edinim nedeni yer alır; yeni tip tapularda karekod okutularak harita üzerindeki konum ve kayıt bilgileri görülebilir.
Kat mülkiyeti vs. kat irtifakı
Kat irtifakı tamamlanmamış yapıda hak payını gösterirken, inşaat tamamlandıktan ve iskan (yapı kullanım izni) alındıktan sonra kat mülkiyeti oluşur. Tapuda hangi statüde olduğuna dikkat edilmelidir; arsa payı, tapuda yazan yüz ölçümüne göre hesaplanır ve ileride kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya arsa paylaşımı durumlarında etkili olur.
Şerh, beyan ve irtifaklar
Tapuda "kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "intifa hakkı şerhi", "kamulaştırma şerhi", "aile konutu şerhi" veya "riskli yapıdır şerhi" gibi şerhlerin olup olmadığı kontrol edilmeli. İrtifak bilgilerinde ise "geçit (mürür) hakkı", "üst hakkı" veya "kaynak hakkı" gibi kullanma haklarına dikkat edilmelidir.
İpotek ve belge karşılaştırması
Taşınmaz üzerinde kurulu rehin (ipotek) olup olmadığına bakılmalı; ipotek şerhi kaldırılmamışsa alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine dair beyan alınabilir. Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı; farklılık halinde ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılmalıdır.
Yapı izinleri, alan bilgileri ve hukuki kayıtlar
Yapının yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) incelenmeli; imar durum belgesi ile olası plan değişiklikleri kontrol edilmelidir. Yıkım kararları, ceza tutanakları gibi hukuki ihtilaf içeren resmi kararlar sorgulanmalı; net ve brüt alan ile eklenti alanlar netleştirilmelidir.
Taşıyıcı sistem ve fiziki inceleme
Konutun iç yapısı, tesisatları, ortak alanları ve aidat/giderleri detaylı incelenmeli. Projeye uygunluk ve taşıyıcı sistem (kolon ve kirişler) hakkında hem bilgi alınmalı hem gözle muayene yapılmalıdır. Yönetim planı, kira sözleşmesi (kiracı varsa), deprem derecesi ve hasar kaydı da değerlendirilmelidir.
Arsa ve arazi alım rehberi: Temel noktalar
Fiyat karşılaştırması ve ödeme yükümlülükleri
Alınacak arsanın fiyatı, benzer arsalarla karşılaştırılmalı; ilan siteleri, emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşları kullanılabilir. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı arsa bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) oranında tapu harcı ödeyecektir; tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödeme kalemleri arasındadır.
Tapu kayıtlarında aranacak bilgiler
Tapudaki yüz ölçümü, tescil tarihi ve nedeni, şerh ve beyan bölümleri, haciz, kullanım hakkı veya kısıtlama olup olmadığı, irtifak bilgileri dikkatle incelenmelidir. Hisseli malik durumu varsa ortakların muvafakati önem arz eder.
Şerh, beyan ve imar durumu
Şerhler bölümünde "kamu haczi şerhi", "satışa arz şerhi", "kamulaştırma şerhi", "18. madde uygulaması (şuyulandırma)" gibi kayıtlar; beyanlarda "arkeolojik sit alanında yer almaktadır" veya "imar düzenlemesine alınmıştır" ifadeleri bulunabilir. Bu kayıtlar olumsuz sonuçlara yol açabileceğinden belediye veya ilgili kurumların imar biriminden güncel imar durumu belgelendirilmelidir.
Parsel özellikleri ve çevresel etmenler
Parselin imarlı onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanı durumu, yola cephe olup olmadığı ve bölgenin genel yapılaşma durumu değerlendirilmelidir. Arazilerde ayrıca zemin ve toprak yapısı, ulaşım, altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmelidir. Hem arsa hem arazi alımlarında bölgenin deprem ve doğal afet riski göz önünde bulundurulmalıdır.
İş yeri alım rehberi: Dikkat edilmesi gereken hususlar
Fiyat, tapu niteliği ve ödeme kalemleri
İş yerinin fiyatı benzer iş yerleriyle karşılaştırılmalı; ilan siteleri, bölge emlak danışmanları veya lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alınabilir. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2'si (toplam yüzde 4) oranında tapu harcı ödeyecektir; tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemeleri de söz konusudur. Tapu niteliğinin "iş yeri" veya "dükkan" olarak tescillenmiş olması önemlidir.
Kat mülkiyeti/irtifakı, şerh ve irtifaklar
Tapuda kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğuna bakılmalı; şerh, beyan ve irtifak bilgileri (ör. "kamu haczi şerhi", "intifa hakkı şerhi", "riskli yapıdır şerhi", "geçit hakkı", "üst hakkı", "kaynak hakkı") detaylıca incelenmelidir. Bu kayıtlar ileride olumsuz sonuçlar doğurabilir.
İpotek, ruhsat ve fiziki inceleme
İpotek sorgulanmalı; yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu kontrol edilmelidir. Net ve brüt alanların tespiti, yıkım kararı, ceza tutanakları gibi hukuki kayıtların sorgulanması gerekir. İş yerinin iç yapısı, tesisatları, ortak alanları, aidat ve giderleri ile projeye uygunluğu ve taşıyıcı sistem (kolon ve kirişler) hem belgesel hem görsel olarak değerlendirilmelidir.
Yönetim ve risk değerlendirmesi
Binanın yönetim planı, tadilat durumu, kira sözleşmeleri (kiracı varsa), bölgenin deprem derecesi ve binanın hasar kaydı gibi unsurlar satın alma kararında belirleyici olmalıdır.
Not: Rehberlerde önerilen adımlar, alıcıların belge incelemesi, profesyonel değerleme ve ilgili kurumlarla teyit süreçlerini içermektedir. Tapu belgelerinde görülen her farklılık ilgili tapu müdürlüğünde sorgulanmalıdır.
