Geçen hafta kamuoyuna duyurulan Merkez Bankası'nın Nisan ayı toplantı dökümanında, kira oranlarının detaylı bir şekilde izleneceği vurgulandı.
Merkez Bankası'nın son Para Politikası Kurulu raporunda kira fiyatlarına yönelik analizler yer aldı. Raporda, yıllık kira enflasyonunun yüksek seyrettiği, ancak Perakende Ödeme Sistemi verilerinin incelenmesiyle elde edilen öncü göstergelerin, kira artış hızının şubat ayından itibaren yavaşladığını ve bu eğilimin nisan ayında da süreceğini gösterdiği belirtiliyor. Ayrıca, konut fiyatlarının yıllık artış oranının şubat ayı itibarıyla %58,3'e düşerek yıllık enflasyon oranının altında kaldığı ve mevsimsel etkilerden arındırılmış aylık verilerin, bu alandaki artışın son dönemlerde belirgin şekilde azaldığını ortaya koyduğu ifade ediliyor.
Mevcut konut fiyatları trendinin, önümüzdeki dönemlerde kira enflasyonunu olumlu yönde etkilemesi bekleniyor. Aynı zamanda, kiraların yüzde 25 artışla sınırlandırılmasına yönelik mevcut düzenlemenin kaldırılması ihtimali, kira enflasyonu üzerindeki muhtemel etkiler açısından dikkatle izleniyor.
Türkiye Gayrimenkul Piyasası: Kiralık Daire Talebinde Artış ve Satışlarda Düşüş
Türkiye'nin gayrimenkul piyasasında dikkat çekici bir eğilim gözleniyor: Konut satışlarında yaşanan daralma ve kiralık dairelere olan talebin artışı. Yüksek konut kredisi faiz oranları, tüketicileri ev sahibi olmaktan ziyade kiralık konut arayışına itiyor. Mevcut kredi koşulları altında, birçok tüketici için ev sahibi olmak hayal olmaktan öteye geçemiyor. Diğer yandan, mevduat faizlerinin cazip seviyelerde olması, vatandaşları paralarını bankalara yatırıp kiralık dairelerde oturmaya teşvik ediyor. Özellikle 1 milyon TL gibi yüksek mevduatlar için aylık elde edilen faiz geliri, kira ödemelerini rahatlıkla karşılayacak düzeyde. Bu durum, yüksek miktarda nakit ödeyerek konut satın almak yerine, kiralık daireleri tercih etme eğilimini güçlendiriyor. Mustafa Hakan Özelmacıklı açıklamasında;
“Konut satışlarında önemli bir daralmanın olduğunu piyasada görüyoruz. Yüksek konut kredisi faiz oranları nedeniyle konut talebi, nispeten kiralığa doğru yoğunlaşmaya devam ediyor. Mevcut durumda tüketicilerin bu kredi koşulları ile daire alabilmeleri mümkün değil. Bir diğer unsur da mevduat faizleri. Şu anda 1 milyon TL’si olan bir kişi bu parayı bankaya yatırdığında aylık 45 bin TL faiz alabiliyor. Kişilerin 4-5 milyon vererek daire almaktan ziyade kiralık daireleri talep ettiğini görüyoruz. Benim şahsi fikrim kira fiyatlarında artış olacağı yönünde. Ağustostan aralık ayına kadar kira fiyatları yerinde saydı, hatta reel olarak düşüşler gördük ancak nisan, mayıs ayları ile birlikte kira fiyatlarında artışlar başladı. Kiralık dairelerde arz çok sınırlı. Yeni konutlar üretilmiyor. Piyasaya çıkan konutlar günlük kiradan piyasaya dönen daireler. Kiracı-mal sahipleri tarafında ciddi bir anlaşmazlık devam ediyor. Kiralık daire arzını kolaylaştıran elimizde çok faktör yok. Vatandaşların deprem sonrası yapılmış kiralık dairelere yoğun talep gösterdiğini görüyoruz. Sıfır dairelerdeki kira artışı çok daha yüksek oranda." ifadelerini kullandı.
Türkiye Gayrimenkul Pazarında Kiralık Konut Talebinde Artış ve Satış Fiyatlarında Düşüş
Türkiye'nin gayrimenkul pazarında, kiralık konutlara olan talebin arttığı ve konut satış fiyatlarının düştüğü gözlemleniyor. İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerdeki kira artışları, diğer illere kıyasla daha yavaş olsa da, ülke genelinde kiralık konutlara olan talep artışı sürüyor. Satışa çıkarılan dairelerin beklenen ilgiyi görmemesi, birçok mal sahibinin mülklerini kiraya vermeye yönlendirdi. Şu anki piyasa koşullarında, boş konut stokunun azalmasıyla birlikte, kiralama faaliyetleri için uygun bir dönem olduğu belirtiliyor. Özellikle yaz aylarına doğru, kiralık daire fiyatlarında daha da bir artış bekleniyor. Mustafa Hakan Özelmacıklı'nın konuya dair açıklamasında yer alan ifadeler şu şekilde:
"Kira artışları sadece İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde sınırlı değil. Birçok illerde artışlar var. Sadece bu artışların İstanbul, Ankara’ya göre nispeten yavaş yaşandığını söyleyebiliriz. Satılık dairelerden kiraya dönebileceklerde artık son seviyelere yaklaştık. Daire satılmaması nedeniyle bazı mal sahipleri dairelerini kiraya vermeyi düşünmüştü. Şu anda boş konut tarafında çok fazla stok kalmadı. Şu anda kiralama için en iyi dönem olduğunu söyleyebilirim. Yaza doğru kiralık daire fiyatlarının daha da artabileceğini değerlendiriyorum. Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi şubat ayı itibarıyla gayrimenkul piyasasının reelde yüzde 5.1 gerileme gösterdiğini gösteriyor. Nominal anlamda yüzde 58.3 olmasına rağmen enflasyonun altında kalması nedeniyle gayrimenkul piyasasında satış fiyatlarının düştüğünü görüyoruz. Bunun kiralamada aynı çerçevede ilerlediğini söylememiz mümkün değil. Konut almak için 1 milyon TL’ye kredi çekilmek istense 120 ay vadede aylık 2.95 faiz oranı ile aylık 30 bin 429 TL seviyesinde geri ödeme yapılması gerekiyor."
Türkiye'de Kiralık Konut Piyasası: Zam Sınırlamaları ve Fiyat Dalgalanmaları
Türkiye'nin kiralık konut piyasasında, yüzde 25'lik zam sınırlamasının gerçekçi bir yansıması olmadığı görülüyor. Arabuluculuk davaları, kiracılar ve mal sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların çözümsüz bir noktaya geldiğini ortaya koyuyor. Bazı kiracılar, bu sınırlamaya sıkı sıkıya bağlı kalırken, diğerleri tahliye süreçleriyle karşı karşıya kalabiliyor. Mal sahipleri ise, eski kiracıların bulunduğu mülklerin satışı için yoğun bir mücadele içinde. Konuya dair açıklamalarda bulunan Özelmacıklı,
"Yüzde 25 sınırlamasının piyasada gerçekçi bir karşılık bulduğunu söylemek mümkün değil. Arabuluculuk davalarına baktığımızda bu durum taraflar arasında çıkmaza girmiş bir durumda. Kiracılardan yüzde 25 zam sınırını direten kişiler var. Bunlar da tahliye davalarına konu edilecek süreçle karşılaşabiliyorlar. Mal sahipleri eski kiracının olduğu taşınmazların satışı için yoğun bir şekilde mücadele ediyor. Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasının temmuzda doğrudan hızlı bir etkisini görmeyiz. Üniversitelerin açıldığı eylül ekim aylarında kiraları konuşuyor olacağız. İstanbul’da ortalama metrekare kira bedelleri genel anlamda 190 TL seviyelerinde. Metrekare bazında sıfır dairelere baktığımızda bu 220-230 TL seviyelerine kadar çıkıyor. Ankara biraz daha ucuz. Metrekarede kiralık fiyatları 130 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde bu 200 TL’yi buluyor İzmir’de metrekare fiyatları 170 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde fiyatlar 200 TL seviyelerinde diyebiliriz. Kiralık dairelerde metrekareye göre fiyatlar değişiyor. Konut kira fiyatlarının ortalamasına baktığımızda İzmir’de ortalama kiralık konut daire fiyatı 18 bin TL. İstanbul’da kiralık konut fiyatı 21 bin TL seviyesinde diyebiliriz. Ankara’da kiralık konut fiyatı 17 bin TL seviyesinde diyebiliriz." dedi.
