Kepez’de "Dönüşüm Süreci" paneli: Kentsel dönüşüm çok yönlü ele alındı
Kepez Belediyesi, KEPTAŞ ve TÜGEM iş birliğiyle Mimar Sinan Kongre Merkezi’nde düzenlenen "Kepez’de Dönüşüm Süreci" panelinde, kentsel dönüşümün hukuki, teknik ve değerleme boyutları kapsamlı biçimde tartışıldı. Panelde, sürecin yalnızca yapı yenileme olmadığı; can güvenliği, şehirleşme ve yaşam kalitesi açısından ele alınması gerektiği vurgulandı.
İlgezdi: Kentsel dönüşüm bir can güvenliği meselesidir
Avukat Ali Rıza İlgezdi, kentsel dönüşümün "bir imar veya inşaat konusu" olmanın ötesinde doğrudan can güvenliği meselesi olduğunu belirtti. İlgezdi, "Bir canın bedelini hiçbir şeyle ölçemeyiz. Eğer Türkiye’de bir beka meselesi varsa, bunun temelinde kentsel dönüşüm vardır" ifadelerini kullandı.
İlgezdi, sağlıklı karar alınabilmesi için öncelikle ilgili taşınmazın güncel imar durumunun öğrenilmesi gerektiğini; yüklenici firmaların sunduğu projelerin doğruluğunun ancak resmi imar durumu ile karşılaştırılarak değerlendirilebileceğini söyledi. İmar planlarının zaman içinde değişebildiğine, bir parselin geçmişte ticaret alanı iken bugün konut alanına dönüşebileceğine ve yapılaşma şartlarının farklılaşabileceğine dikkat çekti. Bu nedenle vatandaşların ve profesyonellerin internet bilgileri yerine doğrudan belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden resmi belge almalarını önerdi.
Müktesep hak vurgusu ve ruhsat değişiklikleri
İlgezdi, İstanbul’da uzun süredir uygulanan müktesep hak kararına değinerek, tarihi eser alanları dışında kalan ve ruhsatına uygun yapılmış binaların yeni plan şartları farklı olsa bile aynı şekilde yeniden inşa edilebildiğini hatırlattı. Bu uygulamanın dönüşüm projelerinde dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki değişikliklere de değinen İlgezdi, 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle salt çoğunluğun imzaladığı sözleşmeler doğrultusunda ruhsat başvurusunun yapılabildiğini; 21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelikle uygulama ayrıntılarının netleştirildiğini bildirdi. Ayrıca 2025’te yapılan değişikliklerle ruhsat aşamasında bazı ek kontroller getirildiğini aktardı.
Riskli yapı tespiti: Başvuru kolay, süreç geri alınamıyor
İlgezdi, riskli yapı tespiti başvurularının günümüzde e-Devlet üzerinden tapu ve nüfus bilgileriyle Bakanlık tarafından yetkilendirilen kuruluşlara kolaylıkla yapılabildiğini söyledi. "Kimsenin iznine veya onayına ihtiyaç yok" diyerek, çok küçük paya sahip maliklerin bile tek başına başvuru yapabildiğini belirtti.
Başvurunun ardından sistemde kayıt oluştuğunu ve aynı taşınmaz için ikinci bir tespit talebi yapılamadığını aktaran İlgezdi, teknik incelemelerin yapıldığını, gerekli karot numunelerinin alındığını ve sürecin kişisel anlaşmazlıklar için araç olarak kullanılamayacağını vurguladı. "Bir kez başlatıldığında süreç sonuçlanıncaya kadar geri dönüş mümkün değildir" dedi.
Tespit kararı verilmesi halinde tebligat sürecinin önemine işaret eden İlgezdi, kararın hem binaya asıldığını hem de muhtarlıkta ilan edildiğini; hak sahiplerinin en çok merak ettiği konunun 15 günlük itiraz süresinin hangi tarihten itibaren başlayacağı olduğunu belirtti. İlgezdi, işlemlerin normalde eş zamanlı yürütülmesinin amaçlandığını ifade etti.
Değerleme uzmanı Kaya: Arsa payı ve değerlendirmenin önemi
Değerleme Uzmanı Emrah Kaya, panelde kentsel dönüşümün gayrimenkul değerlemesi ve arsa payı açısından taşıdığı öneme dikkat çekti. Kaya, dönüşümün sosyal, ekonomik, hukuki ve çevresel boyutlarıyla ele alınması gerektiğini belirterek, Antalya örneği üzerinden tarihsel perspektif sundu.
Kaya, Perge Antik Kenti ve Phaselis’e atıfta bulunarak, antik kentlerin kent planlaması açısından sunduğu örneklerin bugünkü plansız büyüme ve değişen toplumsal ihtiyaçlara dair uyarılar taşıdığını söyledi. Kentsel dönüşümün sadece teknik hesaplar değil, yaşam kalitesi ve kentlerin geleceğini doğrudan etkileyen bir olgu olduğunu vurguladı.
Kaya, gayrimenkul değerleme hizmetlerinin son yıllarda daha görünür hale geldiğini; ekspertiz raporlarının bankacılıktan vergi uygulamalarına, kamulaştırmadan plan değişikliklerine kadar birçok alanda kullanıldığını aktardı. Belediyelerin planlama süreçlerinde değerleme uzmanlarından daha fazla yararlandığını belirterek mesleğin öneminin arttığını söyledi.
Arsa payı: Hakların temeli
Kaya, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipliğinin temel unsurunun tapuda yazılı arsa payı olduğunu vurguladı. Dairenin iç dekorasyonu, sonradan yapılan eklemeler veya genişletmelerin, tapuda arsa payı değişmiyorsa dönüşümde ek hak sağlamayacağını belirtti. Belediyeden onaylı tadilatların dahi tapuya işlenmediği sürece arsa payına dahil olmayabileceğini hatırlattı.
Arsa payının ancak tüm kat malikleri onayıyla yeni proje hazırlanması veya mahkeme yoluyla düzeltme davası ile değiştirilebileceğini ifade eden Kaya, dönüşüm sürecine giren maliklerin öncelikle tapularındaki arsa paylarını öğrenmeleri ve hak kaybı yaşanmaması için uzman desteği almalarının önemine dikkat çekti.
Panelde öne çıkan ortak mesaj: Kentsel dönüşüm süreçlerinde doğru karar için resmi imar belgelerine ulaşmak, riskli yapı tespiti sürecinin sonuçlarını ve tebligat aşamalarını doğru takip etmek, ayrıca arsa payı temelinde hakların korunması gerektiği vurgulandı.
KEPEZ BELEDİYESİ, KEPTAŞ VE TÜGEM İŞ BİRLİĞİYLE DÜZENLENEN "KEPEZ’DE DÖNÜŞÜM SÜRECİ" PANELİNDE, KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HUKUKİ, TEKNİK VE DEĞERLEME BOYUTLARI ELE ALINDI. PANELDE KONUŞAN AVUKAT ALİ RIZA İLGEZDİ İLE DEĞERLEME UZMANI EMRAH KAYA, DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİNDE DOĞRU PLANLAMA, MÜLKİYET HAKLARI VE KENT YAŞAMININ GELECEĞİNE İLİŞKİN ÖNEMLİ AÇIKLAMALARDA BULUNDU.
