Avcılar ve Beylikdüzü'nde aidat tartışması: Yeniden değerleme mi, ihtiyaca göre artış mı?
Devletin, kiralara yaklaşan aidat artışlarına karşı getirilen yeniden değerleme oranı sınırlaması, işini düzenli yapan site yönetimlerinde ana gündem maddesi haline gelmedi. İstanbul’un toplu konut yoğunluğu yüksek semtleri Avcılar ve Beylikdüzü'nde yöneticiler, zammın otomatik orana göre değil site ihtiyaçları ve bütçe esasına göre belirlenmesi gerektiğini savunuyor.
Hükümet düzenlemesi ve denetim beklentisi
Ülke genelinde yayılan "fahiş aidat zammı" haberleri üzerine hükümet, zamların yeniden değerleme oranlarını geçmeyeceğini açıklamış ve kurala uymayanların denetleneceğini belirtmişti. Ancak yerel yönetimlerden ve site yöneticilerinden gelen açıklamalar farklı bir yaklaşımı işaret ediyor: artışların tek ölçütü oran değil, yönetim planı ve bütçe hesapları olmalı.
Düşük aidatlı sitelerde hizmet ve maliyet dengesi
Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü'ndeki bazı sitelerde sakinlerin artışları makul karşılamasının gerekçesi, bu sitelerde sunulan geniş sosyal tesisler, fitness salonları, yüzme havuzları, büyük peyzaj alanları, halı sahalar, kapalı otopark ile 24 saat kesintisiz jenaratör gibi hizmetlerin ücretsiz sunulması olarak gösteriliyor. Bu tür hizmetler, aidatın yalnızca nominal değeri değil, sunduğu karşılıkla değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Bütçe esaslı yaklaşım: "Yüzdeyle hesaplama doğru değil"
Avcılar'daki bir site yöneticisi Murat Odabaş aidat artışlarına ilişkin uygulamalarını şöyle anlattı: "Öncelikle 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve daha sonra sitemizin bir yönetim planı var bunu dikkate alıyoruz. Bu yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekare bazında mı olacağını açıkça belirtir. Bu yönetim planına göre metrekare ya da eşit paylaşım ona göre aidatlar paylaşılır. Ama önce bir bütçe yapılır biz buna işletme projesi diyoruz. Burada giderleri çok iyi hesaplamak lazım. Aidatlar ‘yüzde kaç artırayım’ diye hesaplanmamalı. Yüzde 50 mi olsun yüzde 25 mi olsun? Böyle aidat artışı yapılmaz. Aidat artışında önümüzdeki yılın bütün giderleri tek tek yazılır. Gelirleri de yazılır. Yani giderler tek tek hesaplanır da yazılır."
Odabaş, özellikle personel giderlerinin sitelerin en büyük kalemi olduğunu vurgulayarak şöyle devam etti: "Bizi aidat artışlarında en çok etkileyen şey asgari ücret tespit edildikten sonra biz işçimize çalışanımıza onun altında zaten bir zam veremiyoruz üstünde veriyoruz her zaman. Bu tespit edildikten sonra bizim işimiz kolaylaşır. Çünkü sitelerin en büyük giderleri personel giderleridir. Diğer giderleri de alt alta yazarız toplam bir bütçe çıkar. Bu bütçeyi kat maliklerine paylaştırırız. Böyle hesaplanır yüzde ile aidat hesaplanmaz. Yüzde şu kadar yapalım denilmez."
Yönetici tecrübesi ve hizmet sürdürülebilirliği
Odabaş, tecrübesiz yöneticilerin yanlış hesaplamalarla sorun yarattığını belirterek, "Medyada görüyoruz. Bazı yerlerde bazı sitelerde tecrübesiz yöneticilerin kat malikleriyle site sakinleriyle problemlerine şahit oluyoruz. Bunlar yanlış hesaplamadan kaynaklanan yüzde ile kafalarından ‘şu kadar artırdım’ demekle yapılan bütçelerden kaynaklanıyor. Gerçek giderleri hesaplayarak site ihtiyaçlarına cevap verecek ve sene içinde de eksik kalmayacak, eksi vermeyecek, yoksa hizmetler yürütülemez. Siz asansörler bozulduktan sonra 3 gün içinde o asansörü çalıştıramazsanız o site ne hale gelir? Böyle sitelerde var. Bizim burada asansör bozulunca saatler için o asansör aktif hale geliyor" şeklinde uyardı.
Fahiş artış iddialarına yerinde değerlendirme
Odabaş, aidatların kiralarla yarıştığı yönündeki genellemelere de mesafeli yaklaşıyor: "Bunlar çok uç örnekler bence. İşin tamamına geneline bakmak lazım. Boğazdaki bir siteyi referans alarak ‘aidatlar kira kadar oldu’ dersek kamuoyunu yanıltmış oluruz bence. Yüzbinlerce sitemiz var bizim. Bunlara dikkat etmek lazım. Bunlara bakmak lazım. Evlerin içine kadar teknik destek sunuyoruz. Güvenlik, yaşam alanları, peyzaj alanları, bunların sulanması, bakımları. Çok büyük giderlerimiz var. Site yöneticiliği çok zor bir meslek günümüzde."
Sitenin yaşı ve demirbaş yenileme ihtiyacı
Beylikdüzü'nde 400 konutlu bir siteyi yöneten Ali Gürsel Ovalı ise aidat belirlemede asgari ücret artışı ve enflasyonun merkezi rol oynadığını, bunun dışındaki giderlerin sitenin yaşı ve donanımına bağlı olarak değiştiğini aktardı: "Mesela 2 yıllık bir sitenin bütün aletleri sistemi yeni aidat artışı az olur. Ama site eskidikçe, 10 yıllık 15 yıllık sitelerde artık birçok elektrikli malzemelerin yenilenmesi gerekiyor. Dolayısı ile bu demirbaş yenilenmesinden dolayı aidatlar artabiliyor. Sitenin kendi giderlerine bağlı olarak değişir. Bizim sitede sosyal tesis alanları var tam teşekkürlü. Böyle bir sitede ortalama aidatları 5 ile 7 bin arasında olması normal."
İhtiyaca uygun kadro ve yönetimle fahiş artışların önüne geçilebilir
Ovalı, "Fahiş artışlar istisnai sitelerde doğru bir tabir, fakat sitenin kendine has özellikleri olur. Mesela siz sitede her apartmanda daire büyüklüğüne göre temizlikçi koyarsınız, diğer yerde 60 daireli bir siteye yönetici koyar. Sizin etrafınız tamamen kapalıdır tek girişiniz vardır 6 tane güvenlik personeli ile sistemi yürütürsünüz. Bir başka site bunu 10-15 kişi ile yapar. Dolayısı ile sitenin giderini o sitenin ihtiyacına göre ideal bir kadro ile yönetmek bunun püf noktasıdır. Yani bu sitenin ihtiyacı nedir ? yönetici önce bunu tespit edecek. Site sakinlerinin istek ve taleplerini tespit edecek o miktarda personelle çalışırsa, sitede hiçbir zaman fahiş artış olmaz" diyerek, doğru personel planlaması ve ihtiyaç analizi ile sürdürülebilir aidat politikasının mümkün olduğunu vurguladı.
Sonuç olarak, Avcılar ve Beylikdüzü örnekleri, aidat artışlarının tek göstergeye (yeniden değerleme oranı) indirgenmemesi gerektiğini; yönetim planı, işletme projesi, gerçek gider hesabı ve siteye özgü ihtiyaç analizinin zam kararlarında belirleyici olması gerektiğini ortaya koyuyor.
SİTE YÖNETİCİSİ ALİ GÜRSEL OVALI
