Tapuda rekor: 2025'te işlem ve harç gelirlerinde önemli artış
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı tarafından yapılan açıklamaya göre, 2025 yılında tapu işlemlerinde ve tapu harç gelirlerinde tüm zamanların en yüksek seviyeleri kaydedildi. Özelmacıklı, hem yıllık satış adetlerindeki artışa hem de vergi ve harç gelirlerinde gerçekleşen sıçramaya dikkat çekti.
Yıllık satış ve toplam işlem sayıları
Özelmacıklı'nın verdiği bilgilere göre, tüm gayrimenkul türlerinde 2024 yılında 3 milyon 43 bin gayrimenkul satış işlemi gerçekleşmişti. 2025'te bu rakam, yaklaşık yüzde 10 artış ile 3 milyon 333 bin seviyelerine çıktı. Toplam tapu işlem sayısı ise yine benzer oranla artarak 20 milyon 523 bini aşarak rekor kırdı.
Tapu harç gelirinde rekor
Tapu harç gelirlerinde de güçlü bir yükseliş yaşandı. 2024 yılında tapu harç geliri 96 milyar 133 milyon seviyesindeyken, 2025'te yaklaşık yüzde 75 artışla 168 milyar 146 milyon 103 bin 75 lira olarak kaydedildi.
Aralık ayı ve iller bazında dağılım
Aralık ayında toplamda 2 milyon 207 binin üzerinde tapu işlemi yapıldığı ve en yüksek aylık harç tahsilatının da 28 milyar 970 milyon lira ile Aralık ayında gerçekleştiği bildirildi. İller bazında işlem sayılarına bakıldığında:
İstanbul: 1 milyon 931 bin tapu işlemi ve 48 milyar 288 milyon lira harç geliri ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’da toplam satış adedi 423 bin seviyesine yaklaşırken, en çok satış yapılan ilçe Esenyurt oldu (37 bin 351 satış).
Ankara: 1 milyon 284 bin işlem ve 17 milyar 561 milyon lira harç geliri ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’da toplam satış sayısı yaklaşık 231 olurken,
İzmir: 880 milyon işlem ve 11 milyar 314 milyon lira gelir ile üçüncü sırada yer aldı. İzmir’de toplam satış sayıları 156 bin seviyelerinde gerçekleşti.
2026 düzenlemeleri: Döner sermaye, vergi değerleri ve yeni yükler
Özelmacıklı, 2025 için yeniden değerleme oranının yüzde 25,49 olarak tespit edildiğini ve 2026 yılı döner sermaye ücretlerine ilişkin tarife cetvelinin yürürlüğe girdiğini belirtti. Döner sermaye ücreti hesabında esas alınan gösterge yeni yıl itibarıyla 2 bin 227 TL olacak. Buna göre örneğin İstanbul’da bir satış işleminden alınan döner sermaye ücreti 5 bin 323 TL’den 6 bin 681 TL’ye yükselecek.
Ayrıca, yetki alanı dışı tapu işlemlerinde döner sermaye ücreti yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısına göre iki kat olarak tahsil edilecek. 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri ise 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki katı esas alınabilecek; bu durumun tapu harcı gelirlerinde ilave artışa yol açacağı vurgulandı.
Değerli konut vergisinde 2026 yılı eşik tutarı 17 milyon 711 bin TL olarak uygulanacak; rayiç artışlarıyla birlikte kapsamda yeni mükelleflerin oluşabileceği belirtildi. Veraset ve intikal vergisi kapsamında füruğ kapsamlı miras hisselerinde istisna tutarı 2 milyon 907 bin 136 lira olarak yükseldi. Konutlara ait çevre temizlik vergisi ise su tüketimine göre metreküp başına büyükşehirlerde 4 TL, diğer belediyelerde 3 TL olacaktır.
Yetki belgelerine yıllık harç uygulaması
Taşınmaz ticareti kapsamındaki işletme ve sözleşmeli işletmelere getirilen yıllık yetki belgesi harcı uygulaması 1 Ocak itibarıyla başladı. Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki işletmeler için yıllık harç 40 bin TL olarak belirlendi ve ödemeler Ocak ayında yapılacak. Türkiye genelinde yetki belgesine sahip yaklaşık 88 bin işletme bulunduğu; yeni harç düzenlemesinin işletmeler üzerinde mali yük oluşturacağı ve sözleşmeli işletme sayılarında iptaller ile kayıt dışılığın artabileceği öngörüsü paylaşıldı.
Eksik beyan cezasında artış
Harçlar Kanunu'nda yapılan düzenlemeye göre, tapuda eksik beyanın tespit edilmesi hâlinde uygulanacak vergi ziyaı cezası 4 kat arttı. Gayrimenkul alım-satımlarında beyan edilen bedel, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapu harcı hesaplanacak; gerçeği yansıtmayan beyanlarda aradaki fark için uygulanacak vergi cezası, mevcut durumda yüzde 25 iken "bir kat fazla" uygulanacak. Düzenlemede ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa hükümlerine göre devir ve iktisap işlemleri için de aynı oranlar uygulanacak. Özelmacıklı, bu alanda bir beyan affı düzenlemesi beklentisini de dile getirdi.
Özetle, 2025 yılı tapu verileri işlem hacmi ve devlet gelirleri açısından yeni rekorlar getirirken, 2026'ya ilişkin düzenlemeler hem işlem maliyetlerini hem de vergi ve harç gelirlerini etkileyerek piyasada ek mali yükler ve yeni mükellefiyetlerin ortaya çıkmasına neden olacaktır.
MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI
