Türkiye'de milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren kira tespit davalarında, Yargıtay içtihatlarıyla sabitlenmiş ancak kamuoyunda pek bilinmeyen bir "kalkan" daha olduğu ortaya çıktı. Yüzde 25'lik kira artış sınırının belirli kiracılar için sona ermesiyle mahkemelere taşınan anlaşmazlıklarda, hakimlerin "hakkaniyet indirimi" uygulama yetkisi, fahiş kira talepleriyle karşı karşıya kalan kiracılar için adeta bir güvence niteliği taşıdığı açıklandı.
KİRA DAVALARINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ
Kira bedellerindeki anlaşmazlıklar nedeniyle açılan "kira bedeli tespit davası" süreçlerinde, kanunda yer alan tek bir kelime, 'hakkaniyet', kiracıların lehine önemli bir kapı aralıyor. Avukat Mücahid Küçük'ün açıklamalarına göre, bu indirim doğrudan yasal bir zorunluluk olmasa da, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, yani emsal kararları sayesinde adli bir teamül haline gelmiş durumda. Süreç şu şekilde işliyor: Ev sahibi, mevcut kiranın düşük kaldığını iddia ederek mahkemeye başvurduğunda, hakim öncelikle bir bilirkişi heyeti görevlendiriyor.
Bu heyet, evin konumu, yaşı, büyüklüğü ve piyasa koşullarını değerlendirerek, "taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi ne kadar kira getirirdi?" sorusunun cevabını bir raporla mahkemeye sunuyor. İşte "hakkaniyet indirimi" tam da bu aşamada devreye giriyor. Hakim, bilirkişinin belirlediği bu emsal kira bedeli üzerinden, kiracının "eski kiracı" olmasını göz önünde bulundurarak bir indirim yapıyor.
KİRA ZAMMI İNDİRİM ORANI NASIL HESAPLANIYOR
Yargıtay'ın istikrar kazanmış kararlarına göre hakimler, bilirkişinin belirlediği rayiç bedel üzerinden genellikle yüzde 10 ile yüzde 20 arasında bir indirim uygulama eğilimindedir. Bu indirimin temel mantığı, mülk sahibinin uzun yıllardır aynı kiracıyla devam etmesinin getirdiği güven ve istikrardır. Ev sahibi, yeni bir kiracı bulma sürecindeki masraflardan, emlakçı komisyonundan ve en önemlisi, yeni kiracının aidatları veya kirayı ödeyip ödemeyeceği gibi risklerden muaf durumdadır. Mahkeme, bu avantajları kiracı lehine bir indirim olarak değerlendirmektedire.
Hakkaniyet indiriminin oranı sabit bir kurala bağlı olmayıp, tamamen hakimin takdirine bırakılmış bulunmakta iken hakimin kararını etkileyen başlıca faktörler bulunmaktadır.
Kiracının mülkte oturduğu süre, en önemli kriterdir. 10 yıllık bir kiracı ile 2 yıllık bir kiracıya uygulanacak indirim oranı aynı olmayacaktır.
